Un propriétaire qui souhaite changer de toit n’a pas à suivre un scénario unique. Deux routes s’offrent à lui. La première consiste à céder d’abord son logement, sécurisé par un contrat de vente. La seconde, à acheter un nouveau bien sans attendre d’avoir vendu, en s’appuyant sur le fameux prêt relais. Ce choix, il se joue souvent sur la rapidité à laquelle chacun veut concrétiser son projet immobilier.
Vendre sa maison avant d’acheter
Réussir la synchronisation acheteur-vendeur
Entre la promesse de vente et la remise des clés, trois petits mois filent vite. Dans ce laps de temps, le propriétaire doit à la fois dénicher sa future adresse, tout en trouvant preneur pour sa maison actuelle. Un vrai défi de timing.
Pour y arriver, agences immobilières et notaires sont souvent sollicités. Ces professionnels jouent le rôle de chefs d’orchestre : ils cherchent acquéreurs et vendeurs, puis recommandent des stratégies. Les agents immobiliers privilégient le mandat exclusif, assurant qu’un seul interlocuteur gère la vente. Les associations de consommateurs, elles, suggèrent plutôt le mandat simple, pour multiplier les chances en confiant le bien à plusieurs acteurs.
Mais il existe une autre option, surtout si votre logement se situe dans une zone très recherchée : opter pour une mise en relation directe entre particuliers. Cette méthode peut alléger la facture pour l’acheteur, et permet une transaction rapide, à condition bien sûr que le prix soit cohérent et l’emplacement attractif.
Un exemple pour illustrer les écarts du marché : la Communauté d’agglomérations de Cergy-Pontoise (95) et le département de la Creuse (23) affichent un nombre d’habitants similaire. Pourtant, entre juillet et septembre, les notaires ont comptabilisé 558 ventes à Cergy, contre seulement 233 dans la Creuse. Le dynamisme du marché n’est donc pas le même partout.
Pourquoi le notaire reste incontournable
Si l’acte de vente officiel doit obligatoirement passer devant le notaire, la promesse de vente peut se rédiger sur un simple bout de papier. Pourtant, confier la rédaction des documents à une étude notariale reste la meilleure protection. Une promesse bien ficelée intègre des clauses de renonciation, pour se désengager si certains événements surviennent. Parmi les principales raisons qui peuvent justifier une rétractation, on trouve :
- une perte d’emploi,
- l’échec à obtenir un crédit immobilier,
- l’impossibilité de vendre son propre bien,
- une absence d’autorisation administrative,
- et d’autres cas particuliers.
Le contrat doit servir deux intérêts :
- ne pas contraindre le propriétaire à vendre sans garantie d’avoir trouvé un nouveau logement,
- ne pas l’obliger à acheter tant que la vente de son bien n’est pas finalisée.
Grâce à l’expérience des agences et des études notariales, ces opérations se déroulent avec méthode et anticipation.
Pour donner un ordre de grandeur : entre juillet et septembre, les notaires français ont enregistré 158 957 ventes immobilières et de terrains, pour un prix médian de 2 120 € par mètre carré.
Acheter avant d’avoir vendu : le prêt relais
Certains propriétaires, pressés de saisir une opportunité ou soucieux de ne pas passer à côté d’un bien, optent pour le crédit relais. La banque avance alors une partie du montant espéré de la future vente, à laquelle elle ajoute un prêt complémentaire pour couvrir le reste du nouvel achat.
Résultat : on peut acquérir rapidement la maison ou l’appartement souhaité, sans avoir vendu le logement actuel. Ce n’est qu’une fois la vente conclue que le propriétaire régularise sa situation avec la banque. En général, un délai de deux ans lui est accordé pour trouver preneur.
Ce dispositif se révèle commode, mais il a un coût. Pendant cette période de transition, la banque prélève des intérêts intercalaires, qui, s’ils sont différés, alourdissent la note finale.
Le véritable risque ? Si la maison ne trouve pas acheteur dans les temps, l’emprunteur se retrouve à supporter deux mensualités. Un scénario lourd, surtout sur un marché immobilier peu dynamique. Mieux vaut donc réfléchir à deux fois avant de s’engager dans un prêt relais quand la vente s’annonce incertaine.
Un repère : la Banque de France indiquait un taux effectif moyen du prêt relais à 2,19% au dernier trimestre 2019, et à 2,92% au premier trimestre 2020.
Acheter un nouveau logement quand on est déjà propriétaire : le budget à la loupe
1, Calculer le produit potentiel de la vente
Le prix de vente ne tombe pas tout entier dans la poche du vendeur. Il faudra d’abord solder le crédit en cours et prévoir d’éventuelles pénalités de remboursement anticipé. Rapprochez-vous de votre établissement bancaire pour obtenir le montant du capital restant dû, souvent consultable via le tableau d’amortissement de votre espace client.
Pour estimer ces pénalités, deux opérations sont à effectuer :
- additionner les six prochaines mensualités d’intérêts,
- calculer 3% du capital restant dû.
Le montant le plus faible sera retenu comme indemnité à verser. La formule pour estimer le fruit réel de la vente est donc :
Prix de vente, capital restant dû, pénalités = produit net de la vente.
Par exemple, si votre appartement est évalué à 150 000 €, avec 100 000 € de prêt à rembourser et 1 300 € de pénalités, vous pouvez espérer récupérer 48 700 €. Si vous vendez votre résidence principale, vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value.
2, Évaluer précisément sa capacité d’emprunt
En partant du principe que l’intégralité du produit de la vente est réinjectée dans le nouveau projet, on peut simuler sa capacité d’emprunt à l’aide d’un outil en ligne. Les taux appliqués se basent sur les dernières moyennes observées par l’Observatoire du logement et du crédit. Cela permet d’estimer le montant que vous pourrez emprunter, dans la limite d’un taux d’endettement de 33%.
Avec la faiblesse actuelle des taux, rien n’oblige à placer tout le fruit de la vente en apport personnel. Parfois, il peut être plus judicieux de placer une partie sur des supports bancaires ou d’investir dans des parts de SCPI, si la rentabilité dépasse le coût du crédit immobilier.
Dans les faits, un apport conséquent ouvre la porte à de meilleures conditions de crédit. Les banques sont d’autant plus enclines à accorder un taux attractif si vous placez ce capital chez elles, sur leurs propres produits financiers.
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En précisant l’ensemble de vos critères, l’équipe trie pour vous les maisons disponibles sur le marché, dans la zone qui retient votre attention. Elle veille à respecter votre budget afin que votre projet reste réalisable, sans excès ni mauvaises surprises.
