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Pourquoi le prix des logements augmentent ?

Les prix des anciens biens immobiliers ont fortement augmenté au cours de la période 1998-2008. Entre le premier trimestre 1998 et le quatrième trimestre 2008, ils ont augmenté de 2,5 fois, ce qui représente une augmentation moyenne de 8,5 % par an. Pourquoi ?

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Résumé

  • Pourquoi les prix de l’immobilier ont-ils augmenté ?
  • Pourquoi la demande a-t-elle considérablement augmenté ?
  • Prix de l’immobilier, bulle ou pas bulle ?
  • Pour en savoir plus : une vidéo claire et éducative proposée par Dessine-moi l’eco
  • Bonus : pour en savoir plus

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Prix de l’immobilier ancien : de quoi parlons-nous ? L’indice des prix des logements anciens Notarires-Insee fournit une mesure des variations de prix dans le prix des logements anciens de qualité constante. L’indice couvre les logements de plus de 5 ans ou qui font l’objet d’un deuxième transfert (logements anciens au sens fiscal). Afin d’éviter les transactions atypiques, les biens non standard sont exclus des calculs.

Les prix de l’immobilier ont augmenté parce que la demande a augmenté et l’offre n’a pas été en mesure d’augmenter dans les mêmes proportions. Si la demande de logements peut augmenter très rapidement si les conditions de financement s’améliorent, l’offre est rigide. Ainsi, l’augmentation de la demande n’encouragera pas (ou peu) les propriétaires à offrir leur propriété sur le marché. En conséquence, l’ajustement de l’offre à la demande n’étant pas réalisé non par quantités, il se fait par les prix .

Pourquoi la demande a-t-elle considérablement augmenté ?

Lorsque l’offre est rigide, l’ajustement est réalisé par prix : le prix et la quantité assurant l’équilibre entre l’offre et la demande sont au intersection de la courbe d’approvisionnement et de la courbe de demande. Si la courbe de demande se déplace et que la demande augmente, un nouveau point d’équilibre se forme. Lorsque l’offre est rigide et insensible aux prix, l’ajustement se fait entièrement par prix : les quantités d’équilibre sont identiques, seul le prix a augmenté (de p* à p**).

Plusieurs facteurs ont contribué à l’augmentation de la demande de logements sur la période 1998-2008, simultanément ou séparément : allongement de la durée des prêts, baisse des taux d’intérêt, démographie, voire crise financière qui a déplacé l’épargne des marchés financiers vers l’immobilier,…

  • Les données disponibles suggèrent donc que la durée des crédits est passée de 13 ans en 2000 à près de 20 ans à la fin des années 2000.
  • En revanche, les taux d’intérêt ont sensiblement baissé. Ainsi, le taux de 10 ans est passé de 5 % en 1998 à 2 % actuellement.

Ces deux mouvements ont considérablement augmenté la capacité d’emprunt de les ménages.

Prix de l’immobilier, bulle ou pas bulle ?

Comme l’offre de logements ne pouvait pas répondre à la demande, les prix ont augmenté. Cette augmentation était-elle déraisonnable ? Si l’on peut le penser parce qu’un taux de 8,5% par an pendant 10 ans semble excessif, il n’y a pas de preuve jusqu’à présent.

  • Si l’explosion de la demande peut s’expliquer par des changements dans ses déterminants, les prix ne diminueront que si ces déterminants subissent des évolutions inversées (augmentation des taux d’intérêt ou baisse de la durée des prêts).
  • D’autre part, si la hausse des prix de l’immobilier a une dimension spéculative et irrationnelle, les prix pourraient soudainement s’effondrer.

Pour en savoir plus : une vidéo claire et éducative proposée par dessine-moi l’eco

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  • D’autre part, si la hausse des prix de l’immobilier a une dimension spéculative et irrationnelle, les prix pourraient soudainement s’effondrer.
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