Comment ne pas payer de Plus-value SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est un statut juridique très répandu. Surtout parce qu’il a des avantages dans la gestion du patrimoine (Pourquoi créer un IBS familial ?) Néanmoins, cette souplesse juridique cache la complexité fiscale. En effet, la détention d’un immeuble par un SCI induit deux calculs différents de la plus-value. Parce que la méthode de calcul du gain en capital sera différente selon que la vente concerne l’immeuble ou les actions .

Dans cet article, nous vous offrons une lumière sur le conséquences fiscales du choix du système fiscal ICS . La plupart du temps, vous pouvez choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (SI).

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Auparavant, pour rappel, nous présentons le calcul et l’imposition d’un excédent immobilier réalisé par un particulier (excluant ainsi les SCI).

SOMMAIRE — Calcul des plus-values immobilières dans le cadre du…

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• la vente d’un immeuble appartenant à un particulier (à l’exclusion des SCI)
• la vente d’un immeuble détenu par un SCI
• la vente d’actions d’un IBS par un particulier
• Calcul du gain en capital professionnel dans le contexte de la vente d’actions d’un IBS par une personne morale
• Constatation

Gains en capital immobiliers réalisés par un particulier (à l’exclusion des SCI)

Les particuliers qui cède un immeuble sont assujettis au régime fiscal des gains en capital immobiliers. Il existe de nombreuses exemptions, y compris le transfert de la résidence principale qui est exonérée de l’impôt sur les gains en capital.

Pour calculer le gain en capital qui déterminera le montant des droits dus à l’État, il est nécessaire de déterminer le gain en capital brut auquel les déductions seront appliquées.

Calcul du gain en capital brut

Le gain en capital brut est égal à la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition .

Coût d’acquisition = Prix d’acquisition Prix des travaux

Le coût d’acquisition comprend donc :

• le prix d’acquisition du bâtiment majoré des coûts d’acquisition . Ceci est évalué soit en termes réels, c’est-à-dire en ajoutant au prix d’achat les coûts supplémentaires effectivement payés pour l’acquisition de l’immeuble (frais d’inscription, honoraires de notaire, etc.) Soit au forfait, c’est-à-dire qu’un montant égal à 7,5 % du prix d’achat du bâtiment est ajouté au prix d’achat. Et ceci, quels que soient les coûts que nous avons réellement réglés.
• les travaux effectués sur le bâtiment. Ce travail peut être évalué à leur valeur réelle. C’est-à-dire en comptabilisant tous les travaux effectués et en le justifiant par des factures. Mais ils peuvent également être évalués à 15% du prix d’achat (sans preuve) lorsque le bien est vendu plus de cinq ans après son acquisition. Et cela, quels que soient les frais effectivement payés.

L’administration permet dans tous les cas de retenir le montant le plus élevé entre l’évaluation effective et la cotisation forfaitaire.

Manon Classement  : Veuillez noter, cependant, tous les types de travaux ne peuvent pas être pris en compte afin d’augmenter le prix d’achat. Pour savoir si le travail que vous avez effectué peut être pris en compte, vous pouvez aller à la page Gains immobiliers — Détermination du gain en capital brut — Augmentation du prix d’achat du site de l’administration fiscale.

Exemple de calcul du gain en capital brut (à l’exclusion de l’ICS)

Un particulier cède le 20/04/N une résidence secondaire acquise le 10/10/N-8.

Prix d’élimination  : 300 000€.

Prix d’acquisition  : 200 000€.

Frais d’acquisition  : Paquet : 200 000 x 7,5% = 15 000€. Ou réel (preuve) : 18 000€. Nous retenons donc 18 000€.

Œuvres  : Forfait (vendu plus de 5 ans après son acquisition) : 200 000 x 15 % = 30 000€. Ou réel (sur factures) : 12.000€. Nous retenons donc 30 000€.

Coût d’acquisition  : 200 000 18 000 30 000 = 248.000€.

Gain en capital brut : 300 000 — 248 000 = 52 000€.

Le gain en capital imposable

Le gain en capital imposable est égal au gain en capital brut, moins une déduction pour la période de détention. Les déductions sont résumées dans le tableau ci-dessous. Précision : nous parlons de l’assiette imposable , et non le montant de l’impôt sur les gains en capital.

note  : les allocations ne sont pas les mêmes pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Imposition du gain en capital

Nous venons de calculer le capital imposable base de gain. Ensuite, ce gain en capital imposable est assujetti à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19% . Il est également soumis prélèvements sociaux à un taux de 17,2% . Donc :

• Impôt sur le revenu = 45 760€ x 19% = 8,694€
• Retraits sociaux = 50,284€ x 17,20% = 8.649€

En pratique, ces deux montants sont prélevés à la source par le notaire. C’est-à-dire un impôt sur les plus-value de 17 343€ sur une plus-value brute de 52 000 euros.

Note  : Un impôt supplémentaire s’applique lorsque le gain en capital imposable après déduction pour la période de détention dépasse 50 000€. Cette surtaxe est calculée sur une échelle graduelle de 2 à 6 %. Vous pouvez trouver les détails de cette échelle sur la page Impôt sur les gains immobiliers élevés du site Web de l’administration fiscale.

Le transfert d’un immeuble détenu par un SCI : imposition du gain en capital

Selon le choix de associés, un CTI peut être imposé soit sur l’impôt sur le revenu (IR) soit sur l’impôt sur les sociétés (IS).

Note : nous ne parlons ici que du cas d’un IBS pour l’utilisation du logement . Veuillez noter qu’il existe également des IBS commerciaux (pour la location de locaux commerciaux) qui sont généralement soumis à la SI.

IBS est couvert par l’impôt sur le revenu (IR)

Lorsque l’ICS est assujetti à l’impôt sur le revenu, la valeur ajoutée réalisée lors de la vente du bien suit : le même régime que celui applicable aux particuliers . Il est donc pris en compte allocations pour la durée de la détention , tel que décrit précédemment dans le cas d’un transfert de biens immobiliers (à l’exclusion des SCI).

note sur la transparence du SCI . La SCI (Real Estate Civil Society) est l’une des sociétés qualifiées de semi-transparentes. Comme toutes les entreprises, elle a une personnalité juridique différente de celle de ses partenaires. Mais en raison de transparence, ce sont ses associés qui seront responsables de l’impôt dû, y compris l’impôt sur les gains en capital immobiliers. Par conséquent, elle n’a pas de personnalité fiscale.

En conclusion, la détention d’un immeuble en ligne ou par l’entremise d’un SCI est neutre sur le plan fiscal . Qu’en est-il des revenus immobiliers qui pourraient être perçus en louant l’immeuble ? Ceux-ci seraient imposés pour le compte des associés de la catégorie de l’impôt foncier, même s’ils ne sont pas distribués et demeurent au niveau de l’ICS. C’est l’un des inconvénients de ce régime fiscal.

Exemple de gains en capital imposables pour la vente d’un immeuble par un IBS à l’IR

Deux associés X et Y détiennent respectivement 30% et 70% des actions d’un SCI. SCI a acheté un immeuble à N-4 pour 250 000€. Des travaux ont été effectués dans N-3 pour 50.000€. Et SCI vend le bâtiment en N au prix de 360 000€.

Le coût d’acquisition est égal à : 250 000 250 000 x 7,5% (paquet de frais d’acquisition) 50.000 € de travail = 318 750€.

Le montant du gain en capital imposable est de : 360 000 — 318 750 = 41 250€ . La période de détention n’est pas prise en compte car le transfert a lieu moins de 5 ans après l’acquisition du bien.

Chaque associé est imposé à un taux proportionnel de 19% (majoré de 17,20% des prélèvements sociaux) sur la plus-value de 41 250 euros proportionnelle aux actions respectives détenues dans la société. Soit une base imposable de 12 375€ pour X (qui détient 30 % du SCI) et 28 875€ pour Y (qui détient 70 % du SCI) .

Le SCI est assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS)

Ici, le SCI a une personnalité fiscale, contrairement au SCI de l’APN. Donc le SCI à l’IS est lui-même assujetti à l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices et les gains en capital réalisés . Les partenaires ne sont imposés que s’il y a une distribution des résultats. C’est l’un des avantages de ce régime fiscal par rapport à celui de l’impôt sur le revenu. Un autre avantage est le amortissement de la propriété, qui, au cours de son fonctionnement, réduit la base imposable du résultat fiscal.

note sur la dépréciation du bâtiment. Cet avantage fiscal lié à l’amortissement du bâtiment pendant son exploitation se transforme en un désavantage par rapport à la vente pour le calcul du gain en capital imposable. Pourquoi ? Parce que plus la valeur de la propriété dans le bilan de l’entreprise (en raison de l’amortissement) est faible, plus la différence entre cette valeur et le prix de revente sera grande. Ainsi, la plus-value résultant de cette vente sera plus élevée.

Calcul du gain en capital pour un IBS

Le calcul du gain en capital du SCI au SI est effectué par la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette . Sachant que la valeur comptable nette = prix d’acquisition — amortissement. La prise en compte de l’amortissement du bien cédé augmente le gain en capital imposable. D’un autre côté, il n’y a aucune allocation pour la durée de la détention.

Le gain en capital calculé selon le régime des plus-values professionnelles est intégré au résultat fiscal de l’entreprise . Il sera donc imposé en tant que bénéfice ordinaire. C’est-à-dire qu’il sera imposé au taux commun d’imposition des sociétés. Pour les entreprises bénéficiant du taux réduit pour les PME, le taux de l’IS est de 15% jusqu’à 38,120€ de revenus fiscaux et 28% au-delà.

En conclusion, le gain en capital réalisé par un CTI au IS est calculé sur une base imposable plus importante. Elle est donc plus lourdement imposée.

Pour choisir entre IR et IS, il est donc nécessaire d’étudier les gains fiscaux générés par les possibilités d’amortissement pendant l’exploitation du bâtiment et de les comparer avec le coût supplémentaire du transfert de plus-value.

Exemple de gains en capital imposables pour la vente d’un immeuble par un SII à la SI

Un SCI soumis à l’IS a acquis un complexe immobilier comprenant un terrain de 80 000 euros et une construction de 400 000€, amortissable sur 20 ans.

Le complexe immobilier est vendu 10 ans plus tard pour un prix global de 600 000€.

Amortissement  : 400 000 x 1/20 x 10 ans = 200 000€

Valeur comptable nette  : 480 000 — 200 000€ d’amortissement = 280 000€

Valeur plus-value imposable  : 600 000 — 280 000 = 320 000€ (sans amortissement, l’assiette imposable aurait été de 600 000 — 480 000 = 120 000 euros).

Calcul de l’impôt sur les sociétés  : 38 120 x 15% (taux réduit de 38 120€) (320 000 — 38,120) x 28%, soit 84 644€ d’impôt sur les sociétés . Et si SCI distribue des dividendes, les associés seront imposés sur l’impôt sur le revenu dans la catégorie du revenu du capital à un taux global de 30 % (impôt forfaitaire). La valeur d’augmentation est donc doublée.

La cession des actions d’un SCI par un particulier

Encore une fois, les règles fiscales applicables ne sont pas les mêmes selon que l’ICS relève de l’APM ou du SI.

IBS est couvert par l’impôt sur le revenu (IR)

La valeur ajoutée obtenue par le dessaisissement de la part d’un associé de l’ICS détenue par un membre dans l’APM relève de la système fiscal des gains en capital immobiliers des particuliers . Au-delà des titres, c’est en fait le bâtiment qui est transféré.

Pour déterminer la plus-value, il faut tenir compte de quelques corrections.

Détermination du prix de revient des actions : le mécanisme correctif de la jurisprudence QUEMENER

Pour rappel  : SCI est une société appelée société semi-transparente. Bien qu’elle ait une personnalité juridique distincte de celle de ses associés, elle n’a pas de personnalité fiscale. C’est-à-dire que bénéfices (ou déficits) sont imposés entre les mains de la partenaires .

En conséquence, les avantages sont imposés entre les mains des associés, qu’ils soient ou non distribués . De même, les déficits sont immédiatement déduits du revenu imposable des associés, dans les limites du droit commun.

L’inconvénient est qu’à la revente, la valeur des actions a augmenté avec les bénéfices réalisés. Alors que ces bénéfices ont déjà été imposés. Il serait donc injuste de réimposer ces montants par le biais d’un gain en capital. Le juge a donc consacré un mécanisme visant à prévenir la double imposition .

Exemple de jurisprudence QUEMENER

Prenons le cas d’un SCI soumis à l’IR qui a réalisé un bénéfice fiscal de 50 000 euros réparti entre deux associés X et Y, actionnaires égaux. Les deux partenaires sont taxés sur 25.000€ même si la société n’a pas distribué de dividendes.

L’année suivante, M. X a vendu ses actions pour 200 000 euros, actions acquises 120 000 euros . Ainsi, la valeur ajoutée réalisée est de 80 000€. Le bénéfice réalisé au cours de l’année précédente a augmenté mécaniquement la valeur des actions et, par conséquent, le montant des gains en capital réalisés lors de la disposition des actions. La somme de 25 000 euros est imposée deux fois, alors que le partenaire X ne l’a perçue qu’une seule fois.

Pour éviter la double imposition , soit une double déduction en cas de déficit fiscal, le Conseil d’État a introduit un mécanisme correctif qui a été inscrit dans un arrêt du 16 février 2000 sous le nom de la jurisprudence QUEMENER. Ainsi, le prix de revient des actions doit être augmenté de la part du résultat fiscal imposée sur l’associé et des pertes subies par la société que l’associé aurait comblé.

Le prix de vente des actions : l’escompte

C’est sur la base de l’évaluation des actions que le prix de vente est fixé.

La valeur de l’ICS peut être appréciée comme suit :

• la valeur réelle du bien,
• plus les flux de trésorerie existants sur le compte bancaire du SCI,
• moins de dettes,
• une coupe de cheveux (en moyenne 10%) peut être appliquée pour tenir compte du fait que les actions sont souvent difficiles à vendre à des personnes autres que des associés.

Valeur du SII = Valeur des biens immobiliers trésorerie — Dettes .

Prix de vente = Valeur de SCI — 10% .

Calcul du gain en capital imposable

Contrairement à un transfert d’immeuble effectué par un particulier ou un IBS en vertu de l’APN, les coûts d’acquisition doivent être retenus pour leur montant réel . Ainsi, le paquet de 7,5 % est exclu.

De plus, les frais de travail engagés par la société et non par l’associé ne peuvent être déduits pour le calcul du gain en capital imposable . D’un autre côté, l’allocation pour la durée de la détention s’applique .

Exemple de calcul du gain en capital imposable pour le dessaisissement d’actions d’un ICS vers l’IR

M. X est partenaire d’un SCI de 60 %. Ses actions ont été acquises le 01/01/N-3 lors de la création de la société. À cette occasion, il a fait une contribution en espèces de 100 000€ . Supposons que :

• Pour l’exercice clos le 31/12/N-3, la société a enregistré un déficit fiscal de 10 000 euros. Les partenaires ont comblé ce déficit proportionnellement à leurs parts sociales.
• Pour l’exercice clos le 31/12/N-2, la société a réalisé un bénéfice fiscal de 30 000 euros.
• Pour l’exercice clos le 31/12/N-1, la société a réalisé un bénéfice fiscal de 20 000 euros. Et les associés décidèrent de distribuer 60% de ce bénéfice.
• Le 01/01/N, M. X vend sa participation, reconnue par un acte notarié. Le prix de vente avant déduction de 10 % a été fixé à 150 000 euros.

Pour déterminer le prix de revient des actions, application de la jurisprudence QUEMENER  :

• Pour l’exercice N-3, le déficit a été comblé par les partenaires. M. X a comblé les pertes jusqu’à 6 000 euros (correspondant à 60 %). Ce montant vient comme une augmentation du prix de revient.
• Pour l’exercice N-2, M. X a déclaré le bénéfice fiscal proportionnel à ses actions, soit 18 000 euros. Cette somme additionne le prix de revient des actions.
• Pour l’année N-1, la part du bénéfice fiscal déclarée aux autorités fiscales s’élève à 12 000€. Et il a reçu un dividende de 7 200 euros. Par conséquent, le prix de revient doit être augmenté de 12 000 euros et moins 7 200 euros.

En fin de compte, le prix de revient des actions vendues par M. X s’élève à  : 100 000 6 000 18 000 12 000 — 7 200 = 128 800 €.

Après application de la réduction de 10% sur le prix de vente, le gain en capital imposable est  : 150 000 x 90 % — 128 800 = 6 200€ . Il s’agit de la base imposable.

Le SCI est assujetti à l’impôt sur les sociétés (SI)

Lorsque le SCI tombe sous le régime du SI, le gain en capital est imposé conformément à la régime de gains en capital (et non « immobilier ») des particuliers . Il est calculé par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Les frais d’acquisition des actions peuvent être ajoutés au prix d’acquisition et les frais de transfert déduits du prix de vente.

Contrairement aux dividendes et aux intérêts, le gain en capital est imposé dans l’année suivant la vente des titres.

Il est imposé sur l’impôt sur le revenu à un taux unique d’imposition forfaitaire de 12,8 %. Dans certaines conditions, des allocations pour la durée de la détention peuvent être maintenues.

Le contribuable peut opter pour l’imposition à l’échelle progressive de l’APN. Attention, l’option pour l’échelle progressive est globale est annuelle. En d’autres termes, si vous choisissez l’échelle, l’option s’applique à tous les revenus et gains en capital pour l’année (revenu total qui est inclus dans la catégorie des revenus : « revenu du capital meuble »).

Les prélèvements sociaux de 17,2% sont calculés sur le gain en capital brut avant les allocations pour les périodes de détention . Et puis, l’application de l’impôt sur le revenu à l’impôt forfaitaire 12,80% ou l’échelle progressive sur option, comme indiqué dans ce tableau :

La vente des actions d’un SCI par une personne morale : les règles des plus-values professionnelles

Détermination du calcul du gain en capital imposable dépend du régime fiscal du partenaire qui prévaut sur celui de la SCI . Ce principe s’applique également à la détermination du résultat fiscal d’un membre d’un membre de l’ICS.

Exemples de régime fiscal de l’associé qui a préséance sur celui du SCI  :

• Si une société anonyme (SA) détient des actions d’un SCI qui loue un immeuble, alors le SCI doit déterminer le résultat fiscal dû à son associé conformément aux règles de l’impôt sur les sociétés.
• Si l’associé est un entrepreneur individuel ou une personne morale non assujettie à la SI et exerce une activité commerciale, le SCI doit déterminer le résultat fiscal de cet associé conformément aux règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.

Le transfert d’actions est déterminé selon les règles relatives aux gains ou pertes professionnelles.

Ces règles diffèrent selon que l’associé est assujetti à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Manon Classement  : Il convient de garder à l’esprit ici qu’un partenaire IBS n’est pas nécessairement une personne physique. Il peut bien s’agir d’une personne morale (entreprise ou société). Ainsi, la partie suivante « Partenaire de l’APM » concerne donc les particuliers et les entreprises ou les entreprises ayant l’APM et la « partie connexe » assujetti à la SI » concerne les sociétés ou les sociétés présentes au SI.

Associé soumis à la RI

La perte de valeur supérieure ou la perte de valeur est admissible à court terme si les titres ont été détenus depuis moins de deux ans. Et à long terme si les titres ont été détenus depuis au moins deux ans.

La plus-value à « court terme » peut bénéficier d’une taxe étalée sur 3 ans. Sur le plan financier, il est imposé dans le tableau d’impôt progressif sur le revenu.

Plus-value « à long terme » est soumis au taux forfaitaire de 12,8 % auquel il faut ajouter le prélèvement social de 17,2 %.

Associé soumis à l’IS

Les gains en capital réalisés sont décrits comme « à court terme » quelle que soit la durée de détention des titres de SCI. Ces titres ne bénéficient donc pas du régime applicable aux plus-values à long terme des titres de participation « ordinaires », qui exonère le capital réalisé gains provenant de l’impôt.

Le gain en capital est inclus dans le résultat fiscal du associé et soumis à l’IS au taux de common law, qui peut être le taux réduit de 15 % si le SCI relève du régime préférentiel PME.

Constatation

Le choix du régime fiscal ICS est loin d’être neutre en ce qui concerne l’imposition des partenaires.

En principe, les IBS résidentiels (c’est-à-dire non commerciaux) sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Mais il peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option peut être intéressante dans les premières années au moment de l’acquisition de l’immobilier. Ainsi, le contribuable évite l’imposition de l’impôt sur le revenu sur les revenus générés par la location du bien. Cette option pour l’IS est également intéressante lorsque les associés envisagent de préserver le bien immobilier et, en particulier, de le transmettre aux héritiers.

Depuis le 1er janvier 2019, option d’impôt sur les sociétés n’est plus irrévocable . Il peut être révoqué dans cinq ans de l’option. Cette révocation peut être intéressante en cas de transfert possible de la propriété. Soyez prudent, alors vous ne pouvez plus jamais opter pour le SI, parce que la renonciation au SI est irrévocable.

Cet article a été rédigé avec l’aimable contribution de M. Gilles MEYER, professeur agrégé d’économie et de gestion. Son livre vient d’être publié le 18/06/2020 : 18 cartes pour déchiffrer les impôts sur la vie d’un immeuble . De nombreux sujets sont abordés sur la fiscalité immobilière : l’acquisition d’un immeuble (particulier, entreprise assujettie ou non à la TVA), les impôts locaux, la fiscalité des revenus immobiliers et des plus-values immobilières, les IFI, l’impôt sur les successions, les techniques de don pour optimiser la transmission des actifs, etc.